Ajankohtaista

Suomen asuntomarkkina on kokenut viime vuosina voimakkaita muutoksia. Pitkään jatkuneena nollakorkoaikana nähtiin asuntomarkkinoilla vahvaa kysyntää ja hintojen nousua erityisesti suurissa kaupungeissa, kuten Helsingissä, Tampereella ja Turussa. 

Vuoden 2022 loppupuolella käynnistynyt korkotason nopea nousu hiljensi kuitenkin asuntokaupan, ja asuntojen arvostukset kääntyivät laskuun. Vaikka makrotaloudessa on viime vuosina koettu epävarmuutta, ja se on hetkellisesti vaikuttanut kuluttajien luottamukseen, ovat pitkän aikavälin näkymät kiinteistömarkkinoilla säilyneet positiivisina. Kaupungistumisen jatkuessa ja työikäisen väestön keskittyessä kasvukeskuksiin tarjoavat kasvavien alueiden asuntomarkkinat edelleen hyviä sijoitusmahdollisuuksia. UB onkin tunnistanut asuntomarkkinoilta hyvän ostohetken ja perustanut ammattimaisille sijoittajille suunnatun suljetun asuntorahaston UB Asuntorahasto I Ky:n, jonka pääomien kerääminen on käynnissä. Rahasto tulee hankkimaan asuntokohteita, joissa vastuullisuusnäkökulmilla on keskeinen merkitys, ja vastuullisuus on huomioitu paitsi hankintavaiheessa myös omistamisen aikana vuokraustoiminnassa.

Environmental Due Diligence on tärkeä osa hankintaprosessia

Yksi tärkeä, mutta usein vähemmän huomiota saava osa kiinteistökauppojen prosessia on Environmental Due Diligence (EDD), jolla tarkoitetaan ennen sijoituspäätöstä tehtävää kohteen ympäristövastuullisuuden arviointia. Tämä käytäntö on erityisen kriittinen osa kauppaprosessia etenkin silloin, kun kiinteistön ympäristöriskit voivat vaikuttaa merkittävästi hankkeen kustannuksiin, käyttötarkoitukseen tai arvonkehitykseen. EDD on osa laajempaa due diligence -prosessia, jonka tarkoituksena on tunnistaa kaikki mahdolliset riskit ja vastuut ennen kaupantekoa.

Environmental Due Diligence on prosessi, jossa selvitetään kiinteistön mahdolliset ympäristöriskit ennen kaupantekoa. Tämä kattaa muun muassa maaperän ja pohjaveden saastumisen, rakennusmateriaalien turvallisuuden sekä mahdolliset ympäristöön liittyvät vastuut, kuten kiinteistön alueella aiemmin sijainneesta kaatopaikasta tai teollisista jätteistä aiheutuvat vastuut, jotka voivat olla perua kiinteistön aiemmasta käyttötarkoituksesta. Ympäristöriskit voivat olla kalliita ja aikaa vieviä korjata tai ennallistaa, ja ne voivat vaikuttaa huomattavasti kiinteistön arvonkehitykseen ja käytettävyyteen. EDD auttaa varmistamaan, että ostaja ymmärtää, millaisessa kunnossa kiinteistö on ympäristönäkökulmasta, jolloin ostaja voi tehdä tietoisen päätöksen hankinnasta.

Yksi merkittävimmistä syistä tehdä EDD on tunnistaa kohteen mahdolliset saastumisongelmat, jotka voivat johtaa merkittäviin korjauskustannuksiin. Jos maaperästä löytyy esimerkiksi raskasmetalleja, ostaja saattaa olla vastuussa puhdistustoimista, vaikka saastuminen olisi tapahtunut vuosikymmeniä sitten. Puhdistuskustannukset voivat olla miljoonaluokkaa, joten EDD voi säästää ostajan merkittäviltä taloudellisilta yllätyksiltä.

EDD:n tekemisen keskeisiä ajureita ovat myös lakisääteiset velvoitteet. Monissa maissa ympäristölainsäädäntö asettaa tiukkoja vaatimuksia kiinteistönomistajille. EDD:n avulla voidaan varmistaa, että kiinteistö täyttää kaikki ympäristömääräykset, ja selvittää, onko kiinteistöllä aiemmin ollut ympäristöön liittyviä oikeudellisia ongelmia.

EDD:n avulla varmistetaan myös kiinteistön käyttömahdollisuudet ja niiden rajoitteet. Jos kiinteistöä aiotaan käyttää uudella tavalla, esimerkiksi asuinrakentamiseen aiemman teollisen rakentamisen sijaan, EDD voi paljastaa mahdolliset rajoitteet. Tietyt saastuneet alueet voivat vaatia erityisiä toimenpiteitä ollakseen turvallisia uudessa käyttötarkoituksessaan.

Lisäksi EDD:ssä selvitetään mahdollisia ympäristöriskejä koskevia vastuukysymyksiä. Ympäristöriskit eivät koske pelkästään kiinteistön nykyistä omistajaa vaan myös tulevaa ostajaa. Jos kauppa tehdään ilman perusteellista EDD:tä, ostaja voi joutua vastuuseen edellisten omistajien aiheuttamista ympäristöongelmista. Ostajalla on mahdollisuus neuvotella kiinteistön hinnasta, tehdä erityisjärjestelyjä kauppasopimukseen tai jopa perua kaupat, jos riskit osoittautuvat liian suuriksi. Ympäristövastuullisuuden huomioiminen osana kiinteistökauppoja parantaa yrityksen mainetta vastuullisena toimijana. Nykyään sekä viranomaiset että asiakkaat arvostavat yhä enemmän toimijoita, jotka ottavat ympäristönäkökohdat vakavasti.

Vastuullisuus korostuu myös vuokrauksessa

ESG-näkökulmat (Environmental, Social, Governance) vaikuttavat tänä päivänä yhä vahvemmin kiinteistösijoittamiseen ja kiinteistöjen hallintaan, sillä ympäristön, yhteiskuntavastuun ja hyvän hallinnon periaatteet ovat nousseet tärkeään rooliin sijoittajien päätöksissä.

Kiinteistöjen kehittäminen energiatehokkuustoimilla on osa päivittäistä sijoitustoimintaa. Näihin toimiin kuuluvat esimerkiksi lämmitysjärjestelmien uusiminen, eristysten parantaminen sekä uusiutuvan energian hyödyntäminen. Näillä toimenpiteillä pyritään vähentämään rakennusten hiilijalanjälkeä. Energiaa säästävät ratkaisut eivät ainoastaan vähennä ympäristövaikutuksia vaan pienentävät kiinteistön ylläpitokustannuksia.

ESG-kriteerit ohjaavat sijoittajia valitsemaan uudisrakennuksiin ja remontteihin kestäviä sekä kierrätettäviä materiaaleja. Tämä paitsi vähentää luonnonvarojen käyttöä myös kasvattaa kiinteistön arvoa pitkällä aikavälillä. Kestävämmät materiaalit ovat usein myös pitkäikäisempiä, mikä vähentää kiinteistön elinkaarikustannuksia. Myös teknologiaa ja dataa hyödynnetään entistä enemmän kiinteistöjen energiankulutuksen, vedenkäytön ja jätemäärien hallinnassa. Älykkäillä teknologioilla, kuten älymittareilla ja etävalvonnalla, pystytään optimoimaan kiinteistön energiankäyttöä ja parantamaan asumismukavuutta.

Kiinteistönomistajan tekemät vastuullisuustoimet heijastuvat suoraan myös vuokrausprosesseihin ja vuokralaisten arkeen. Vastuullisuusnäkökulmat luovat uudenlaisia mahdollisuuksia ja etuja vuokralaisille. Esimerkiksi energiankulutuksen optimointi, aurinkopaneelien asentaminen kiinteistöön tai lämmitystavan muutos voivat vähentää asumisen kustannuksia selvästi. Energiatehokkaat ratkaisut pienentävät energiankulutusta, mikä hyödyttää suoraan myös vuokralaisia. Esimerkiksi uudet vesikalusteet pienentävät vedenkulutusta vanhoihin vesikalusteisiin verrattuna ja säästö näkyy suoraan vuokralaisen vesilaskussa.

Uudet älykkäät teknologiat ja modernit kiinteistönhallinnan työkalut mahdollistavat paremman ilmanlaadun, optimaalisen lämpötilan ja viihtyisät yhteistilat, ja niiden vaikutukset parantavat asumismukavuutta. ESG-toimenpiteet korostavat usein yhteisöllisyyttä ja vuokralaisten hyvinvointia. Esimerkiksi yhteiskäyttötilat ja -välineet kuten kerhotilat, saunaosastot, yhteiskäyttöautot ja pyörävarastot tukevat yhteisöllisyyttä ja vähentävät ympäristövaikutuksia. Kiinteistönomistajat, jotka noudattavat ESG-arvoja, painottavat usein vuokrasuhteiden reiluutta ja läpinäkyvyyttä. Tämä luo vuokralaisille varmuutta ja luottamusta sekä sitoutumista pidempiin vuokrasuhteisiin.

Esitetty informaatio perustuu UB:n omiin arvioihin ja UB:n luotettavina pitämiin lähteisiin. Johtopäätösten perustana oleva informaatio voi muuttua nopeasti, ja UB voi muuttaa markkinanäkemystään ilman eri ilmoitusta. Mitään esityksen kautta saatavaa informaatiota ei pidä sellaisenaan käsittää kehotukseksi ryhtyä sijoitustoimenpiteisiin. Tehdessään sijoituspäätöksiä tulee lukijan perustaa ne omaan arvioonsa sijoituskohteesta ja siihen liittyvistä riskeistä sekä ottaa huomioon omat tavoitteensa ja taloudellinen tilanteensa.

Rahastosijoittamiseen liittyy aina taloudellinen riski. Rahastoon tehdyn sijoituksen arvo voi nousta tai laskea ja sijoitetun pääoman voi menettää osittain tai kokonaan. Ennen sijoituspäätöksen tekemistä sijoittajan tulee tutustua rahaston viralliseen materiaaliin, joka sisältää tietoa rahaston riskeistä. Materiaali on saatavilla UB Rahastoyhtiö Oy:stä. UB Asuntorahasto I Ky on tarkoitettu vain sijoituspalvelulain (747/2012) tarkoittamille ammattimaisille asiakkaille. Vaihtoehtorahaston hoitajana toimii UB Rahastoyhtiö Oy.