Ajankohtaista

On kirpeä lokakuun aamu, kun saavumme kollegoideni kanssa modernin toimistotalon pihaan Espoon Leppävaarassa. Olemme tulleet tutustumaan United Bankersin kiinteistörahaston omistamaan kiinteistökohteeseen Polaris Vegaan, joka on osa kolmen toimistorakennuksen ja parkkitalon muodostamaa Polaris Business Parkia. Keskimmäisen toimistorakennuksen viihtyisässä ala-aulassa meitä ovat vastassa UB Suomi Kiinteistöt -rahaston salkunhoitaja Perttu Hokkanen sekä kiinteistöanalyytikko Lauri Janhunen. Ennen kuin suuntaamme hisseille, nappaamme vielä aamukahvit mukaamme alakerran ravintolan kahvinurkkauksesta.

Nousemme hissillä Polaris Vegan ylimmän kerroksen avariin ja tyylikkäisiin kokoustiloihin, jonka ikkunoista avautuvat avarat näkymät yli syksyn väreissä hohtavan maiseman. Puut ovat pukeutuneet vuodenajan muotiväreihin punaiseen ja keltaiseen. Tunnelma sisällä kokoustiloissa on viihtyisä ja rauhallinen, vaikka olemme aivan Turku-Helsinki-moottoritien varressa. Liikenteen melua ei kuulu lainkaan.

Ylimmän kerroksen kokoustiloista löytyy hyvin varustetun keittiön lisäksi saunatilat sekä tilava terassi. Vierailun ensimmäinen yllätys on se, että kaikkiaan noin 300 neliön kokoinen kokous- ja saunatila on paitsi kiinteistön vuokralaisten myös kenen tahansa ulkopuolisen vuokrattavissa. Yhteensä vuokrattavia neliöitä vuonna 2008 valmistuneessa Polaris Vegassa on noin 5 900 m². Vuokralaisia on tällä hetkellä noin kymmenen, ja ne ovat pääosin pienehköjä suomalaisia yrityksiä.

Viihtyisät ja toimivat tilat eivät ole pelkästään ilo silmälle, vaan vuokralaisille tarjottavilla palveluilla on vaikutusta vuokralaistyytyväisyyteen. Ne ovat keino houkutella myös uusia asiakkaita. ”Koronavuosien jälkeen etätyöskentely on jäänyt aiempaa korkeammalle tasolle, ja pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttöaste on tällä hetkellä noin 12–15 prosenttia. Siksi hyvän sijainnin lisäksi kiinteistöjen on tarjottava muutakin. Kiinteistönomistajien onkin kuunneltava asiakkaidensa toiveita ja tarpeita”, sanoo Perttu Hokkanen. ”Polaris Vega on oikeastaan tyypillinen Business Park -kiinteistö, joilta nykyään vaaditaan tiettyä palvelutasoa. Kiinteistömme tarjoaa asiakkailleen eli vuokralaisille muun muassa ravintola- ja aulapalvelut, yhteisiä kokoustiloja, kuntosalin sekä pysäköintitilat autonpesupalveluineen. Aivan hiljattain asensimme parkkitaloon kymmenkunta latauspistettä sähköautoille”, hän jatkaa.

Kiinteistön muunneltavuus on tärkeä etu

Kiinteistörahaston salkunhoito on paljon muutakin kuin kiinteistöjen ostamista ja myymistä. Olemassa olevan kiinteistösalkun hoitaminen vaatii paljon aktiivista työtä kuten kiinteistöjen kehittämistä ja uudistamista. ”Etenkin toimitilojen kohdalla kiinteistöjen muunneltavuus on erittäin tärkeä ominaisuus. Viime vuosina olemme nähneet trendin, jossa kysyntä kohdistuu aiempaa pienempiin toimitiloihin. Nykyään kysytyimpiä ovat 100–200 neliön toimistotilat. Hyvänä puolena on se, että pienempien tilojen neliövuokra on usein hieman korkeampi. Polaris Vegan etuna on sijainnin ja hyvien palvelujen lisäksi juuri kiinteistön muunneltavuus”, kehuu Perttu Hokkanen. Polaris Vega vaikuttaa muutenkin kiinnostavalta kohteelta. ”Kiinteistömme sijaitsee keskellä Espoon kasvavia ja kehittyviä alueita. Leppävaaran asemalle on matkaa reilu kilometri. Lisäksi uusi raidejokeri parantaa entisestään kiinteistön saavutettavuutta julkisilla liikennevälineillä”, Hokkanen jatkaa.

UB Suomi Kiinteistöt -rahaston salkunhoitaja Perttu Hokkanen ja kiinteistöanalyytikko Lauri Janhunen. Keskellä United Bankersin viestintäjohtaja Inka Noramaa

Vastuullisuus on kiinteä osa arkea ja huolenpitoa

Vastuullisuus on tärkeä teema, joka nousee esiin nykyään myös kiinteistösijoittamisessa ja kiinteistöjen omistamisessa. Ennen varsinaisen vastuullisuustrendin alkamista kiinteistöjen energiatehokkuuteen tähtäävien toimien tärkein tavoite oli saavuttaa kustannussäästöjä. Sittemmin vastuullisuus on muuttunut keskeiseksi osaksi kiinteistöjen hallintaa. Vastuullisuuteen liittyvät vaatimukset näkyvät esimerkiksi vuokrasopimusten sisällössä, jossa sovitaan vaikkapa käytettävän energian lähteestä tai vuokralaisten toimintaa koskevista säännöistä. ”Ympäristö- ja muiden vastuullisuustekijöiden hyvä hoitaminen on nykyään keskeinen vaatimus etenkin ulkomaisten kiinteistösijoittajien parissa. Suomessa etuna on se, että lainsäädäntö itsessään luo toiminnalle hyvin vastuulliset puitteet. Tänä päivänä vastuullisuutta ei voi enää mitenkään sivuuttaa, sillä se vaikuttaa kaikkeen kiinteistön vuokrattavuudesta rahoituksen hintaan”, tiivistää Perttu Hokkanen.

Koska kiinteistömarkkinoita ja rakentamista koskeva sääntely on erilaista eri maissa, kiinteistöjen ympäristötehokkuuden mittaamista ja todentamista sekä tulosten vertailtavuutta pyritään lisäämään kiinteistöjen sertifioinneilla. ”Vastuullisuusvaatimusten kiristyessä ja ulottuessa yhä kattavammin yritysten toimintaan myös kiinteistön sertifiointi voi painaa vaakakupissa, kun yritykset etsivät itselleen toimitiloja. Sertifiointi on myös tärkeä osa riskienhallintaa esimerkiksi kiinteistökaupan yhteydessä”, muistuttaa Lauri Janhunen.

Sertifioinnilla myös suoria taloudellisia vaikutuksia

Myös Polaris Vegalle on haettu sertifiointia. Kiinteistö sai vuonna 2022 BREEAM In-use -sertifikaatin arvosanalla very good. ”Sertifioinnissa kiinteistöä arvioidaan rakennuksen ominaisuuksien, kuten kiinteistön tekniikan, energiankäytön, jätehuollon sekä kulkuyhteyksien kannalta sekä toisaalta rakennuksen johtamiseen ja ylläpitoon liittyvien ominaisuuksien osalta. Arviointiin vaikuttavat muun muassa kiinteistön energiatehokkuus, ympäristövaikutukset, vuokralaisyhteistyö ja hyvinvointiin vaikuttavat ominaisuudet sekä saavutettavuus etenkin julkisen ja kevyen liikenteen näkökulmasta”, kertoo Janhunen.

”Sertifioinnin avulla omaa toimintaa voidaan kehittää entistä vastuullisempaan suuntaan. Esimerkiksi ilmastoriskien tunnistaminen ja niihin varautuminen ovat myös osa riskienhallintaa. Ympäristöluokittelulla on myös suoria taloudellisia vaikutuksia. Sen kautta voidaan saavuttaa kustannussäästöjä esimerkiksi energiatehokkuuden parantumisen ja kehittyneen kiertotalouden kautta. Sertifioinnin kautta voidaan tunnistaa myös työhyvinvointia ja työympäristöä kehittäviä toimenpiteitä. Edellä mainituilla tekijöillä on puolestaan suora yhteys kiinteistön arvoon”, painottaa Janhunen.

Olemme UB:n ESG Managerin Hanna Kauppisen kanssa kyselleet ja kuunnelleet kiinnostuneina Perttu Hokkasen ja Lauri Janhusen kertomusta yhdestä UB Suomi Kiinteistöt -rahaston kohteesta, mutta nyt haastatteluhetkemme on päättymässä. Silloin huomaamme yllättävän näyn ikkunoiden takana. On vasta lokakuun puoliväli, mutta ulkona on alkanut pyryttää lunta. Talvi tekee pian tuloaan ja päivät lyhenevät, mutta Polaris Vega loistaa nimensä mukaisesti. Se on kirkkain tähti.

Lauri Janhunen Polaris Vegan terassilla