Kiinteistömarkkinoiden syksy 2023

Blogi 25.8.2023 9.50

Perttu Hokkanen, salkunhoitaja, UB Suomi Kiinteistöt

Kiinteistömarkkinoiden syksy 2023

Kesälomakausi on useimmilla takanapäin. Muutamana viime vuonna olemme saaneet palata kesälomilta töihin erilaiseen tilanteeseen kuin aiemmin. Pari vuotta sitten koronakevään jälkeen yhteiskuntia avattiin, kanssakäymistä lisättiin ja kaikilla markkinoilla meni kovaa. Vuosi sitten keväällä 2022 myös kiinteistömarkkinoilla oli vilkasta. Ukrainan sodan seurauksena inflaatio ja korot nousivat kuitenkin voimakkaasti. Syksyllä kiinteistötransaktiomarkkina viilentyi, kauppamäärät pienenivät, tuottovaatimukset nousivat ja kiinteistöjen arvot laskivat. Samalla rakentaminen hiipui tai oikeastaan pysähtyi. Tällaista äkkijarrutusta ei ollut nähty vuosiin. Vuosi 2023 alkoi ja on kulunut samassa kiinteistömarkkinan jäähtyneessä ilmapiirissä. Millaisen muutoksen syksy 2023 tuo markkinoille? Seuraavassa tekstissä on esitetty hieman ajatuksia Suomen kiinteistömarkkinan kannalta.

Alkuvuonna 2023 kiinteistömarkkinoilla käytiin kauppaa nihkeästi. Kaupankäyntivolyymi oli ensimmäisellä vuosipuoliskolla (1–6/23) noin 1,4 miljardia euroa, kun volyymi useampana aiempana vuonna on ollut kaksin- tai kolminkertainen. Kiinteistöjen arvot jatkoivat laskuaan korkotason nousun myötä. Kesän loppupuolella on keskusteltu paljon korkohuipun saavuttamisesta. Konsensusnäkemys alkaa tällä hetkellä olla, että ainakin Euroopassa korot olisivat saavuttamassa lakipisteen syksyn aikana ja korkojen ennustetaan laskevan vuoden 2024 aikana noin 3 %:n tasoon. Kiinteistömarkkinoiden kannalta tämä tulee tarkoittamaan uuden hintatason löytymistä. Kaupankäynnin oletetaan vilkastuvan loppuvuoden 2023 ja alkuvuoden 2024 aikana. Olemassa olevat kiinteistöt, joissa markkinahintojen muutos on huomioitu markkinamuutoksen myötä, ovat tilanteessa hyvässä asemassa. Samoin kiinteistösalkut, jotka on lainoitettu maltillisesti. Erikoissijoitusrahasto UB Suomi Kiinteistöjen kiinteistöarvot ovat alkuvuoden aikana laskeneet. Erikoissijoitusrahastoissa kiinteistöjen arvot määrittää ulkopuolinen kiinteistöarvioitsija. UB Suomi Kiinteistöt käyttää ulkopuolisena kiinteistöarvioitsijana JLL Finland Oy:tä.

Kiinteistösijoittaminen on aktiivista toimintaa. Kiinteistösijoituksen kassavirta tulee tilojen vuokrista. Vuokrausaste on yksi merkittävimmistä mittareista kiinteistöjä arvioitaessa. UB Suomi Kiinteistöt -rahaston kiinteistösalkun vuokrausaste (94 %) ja vuokrasopimusten maturiteetti (5,6 vuotta) ovat pysyneet korkealla tasolla ja rahaston lainoitusaste on maltillisella noin 14 %:n tasolla.

UB Suomi Kiinteistöt -rahaston kuulumisia

Vuoden toisen kvartaalin aikana rahasto keskittyi vahvasti vuokraukseen ja hoitokulujen optimointiin. Onnistumisia vuokrauksissa on ollut muun muassa rahaston suurimmassa toimistokohteessa Espoossa, ja useita neuvotteluja sekä tilahakuja on kohdistunut rahaston vapaisiin tiloihin. Lisäksi viime vuoden lopulla Tampereen Kalevaan valmistuneet asuinkerrostalot saavuttivat 100 %:n vuokrausasteen. Myös vastuullisuuspuolella on tapahtunut edistystä ja rahasto sai BREEAM in-use-sertifikaatit Vantaan Porttipuiston ja Tammiston big-box-liikekiinteistöihin.

UB Suomi Kiinteistöt sijoittaa vakaan tuottopotentiaalin kiinteistökohteisiin Suomessa. Sijoituskohteita ovat tontit, asunnot, yhteiskuntakiinteistöt, toimitilat, logistiikka- ja varastokiinteistöt sekä muut soveltuvat kiinteistökohteet. Sijainnissa painotetaan pääkaupunkiseutua ja kasvukeskuksia.

Laajalla hajautuksella eri kiinteistötyyppeihin pyritään pienentämään riskiä ja tarjoamaan mahdollisimman vakaa tuotto. Tavoitteena on saavuttaa kulujen jälkeen 5–7 prosentin vuotuinen vuokrakassavirtaan perustuva tuotto.

UB Suomi Kiinteistöt -rahaston seuraava merkintäpäivä on 31.8. – lue lisää ja merkitse »

Rahastosijoittamiseen liittyy aina taloudellinen riski. Rahastoon tehdyn sijoituksen arvo voi nousta tai laskea ja sijoitetun pääoman voi menettää osittain tai kokonaan. Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta tuotosta. Esitetty informaatio perustuu United Bankersin omiin arvioihin ja United Bankersin luotettavina pitämiin lähteisiin. Johtopäätösten perustana oleva informaatio voi muuttua nopeasti, ja United Bankers voi muuttaa markkinanäkemystään ilman eri ilmoitusta. Mitään esityksen kautta saatavaa informaatiota ei pidä sellaisenaan käsittää kehotukseksi ryhtyä sijoitustoimenpiteisiin.